安泰达 “理论看法”专题｜疫情之下房屋租赁法律问题探析
发布日期：2020-02-22 来源： 浏览次数：31
声明：“理论看法”专题文章为安泰达律所内部专业方向相关律师根据新冠病毒疫情期间所出现的专业问题，就相关法律法规及对司法实践的理解所整理的参考性意见，事实来源于相关新闻媒体的报道，非正式法律意见，仅供内部交流学习及理论探讨。
作者：商事业务部 祝为平
一、前言
1月28日，万达商管集团宣布对全国各地所有的万达广场的商户，从1月24日到2月25日内的租金及物业费实行全免。据业内预计，万达商管集团将减免租金30亿—40亿元。随后，保利商业、华润置地、招商蛇口、大悦城控股、银泰集团等众多商业集团纷纷出台免租金措施，与广大商户共同承受经营压力。1月31日，合肥市住宅租赁协会、合肥市房产中介协会同时向业主(房东)呼吁，减免疫情防控期间的租金。一场激烈的呼吁减免房租浪潮在微博、微信朋友圈等渠道爆炸开来。
二、热点问题大讨论
与此同时，房东该不该减免房租的话题被热烈讨论。
部分网友留言有以下两种观点：
（一）正方观点：免一个月房租怎么了？
1、房东可以免一点吧，不说一个月，半个月房租可以免，在城里打工的都是没什么钱的年轻人；
2、城里多少房东拆迁户啊？免一个月房租怎么了？一点损失都没有，没人情味；
3、我要是有房出租，我肯定免租，哪像我房东抠死了。
（二）反方观点：不能道德绑架！凭什么要给你免租？
1、房东也需要吃饭交房贷啊；
2、我也就在微博看到有网友晒房东免租的，身边还真没听说谁给谁免租了，小概率事件，让年轻人觉得必须的；
3、这种事看个人吧，免了是情谊，不免也能理解，为何强求别人免房租，又不是房东让你不上班的，人家凭什么要给你免租呢？
在合肥本地论坛上，也有网友投稿咨询：
三、笔者解答
对于网友热议的话题，笔者现针对房屋租赁合同来回答疫情中可能存在法律问题。
（一）经营性用途
1、商用房租赁合同履行过程中，承租人能否以发生新冠肺炎疫情为由而拒付租金？
答：不能。
根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，因此，承租人不能以发生新冠肺炎疫情为由拒付租金。若新冠肺炎疫情的发生确实对承租人的经营产生严重不利影响，承租人可与出租人协商减少租金或解除合同。若新冠肺炎疫情的发生构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更，承租人可以向人民法院请求变更或解除合同。
2、对于为了特定目的在特定时间进行相关经营或宣传的短期租赁合同，能否解除合同？
答：可以解除合同。
对于为了特定目的在特定时间进行相关经营或宣传的短期租赁合同，比如春节期间租用某地举行美食节、展销会等活动的情形。由于其签订合同的目的就是在春节期间或其他特定期间进行短期的经营宣传等活动，而此次疫情导致全国多地实行封闭式管理，这类租赁合同的合同目的显然无法实现，无法继续履行，因此，合同双方均可援引不可抗力的规定主张解除合同。
3、承租人租赁房屋经营餐饮，租赁合同签订后发生新冠肺炎疫情，导致继续履行合同将显著增加承租人损失，承租人能否请求变更或解除合同？
答：可以请求变更或解除合同。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同将导致显失公平的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。当新冠肺炎疫情发生属于承租人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且继续履行租赁合同会显著增加承租人的损失，根据上述规定，承租人可以请求变更或解除合同。
4、是否所有经营性用途的承租人都可以因此要求减免租金或解除合同？
答：不是。
《民法总则》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。此次疫情涉及到各行各业，但不同行业受到的影响大小不同。承租人分为经营性用房承租人，也分为普通个人承租，用于居住的承租人。而对于经营性用房又会根据不同行业特性产生不同的影响，不能一概而论。
（二）住宅用途
1、个人承租用于日常居住的房屋，能否因此要求房东减免房租或解除租赁合同。
答：不能。
根据《民法通则》第107条及《合同法》第117条的规定，只有在不可抗力导致合同不能履行时，才能根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。对于普通个人承租用于日常居住的租赁合同，本次疫情横跨春节期间，无论疫情是否发生，春节期间都不会影响居住房屋的居住、使用功能。即使是疫情发生后，对于短期的迟延复工、延长春节假期，也不会造成大部分承租人无法继续使用房屋的情况。因此，作为个人承租人用于日常居住的房屋，法律上讲不能因此强制要求房东减免房租。不过，承租人可以根据自身情况与房东协商，看房东是否同意减免或延长交租时间。但是，目前湖北省各市还没有解除封城措施，部分人员可能被困甚至感染肺炎，该种情形要区别对待。对于围困在湖北省的个人承租人，如果因政府措施导致长期无法返还或因感染未能康复，导致长期无法居住、使用租赁房屋的，承租人可以要求减免或根据情况解除租赁合同。
2、租赁期限本已届满，但由于此次疫情的管控措施，而无法按约搬离，只得继续居住，是否需要支付租金？此后如何解决？
答：需要支付租金。此后租赁期限视为不定期。
对于租赁期限虽已届满，但是由于疫情的影响，承租人无法按约搬离，不得不继续使用的，应该适用《合同法》第236条的规定，即租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期。由于租期不明的合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，承租人待此次疫情过后，自其能搬离该住宅之日起即可解除合同，而若出租人想要解除合同，则需要给予承租人合理的期限，履行法定通知义务。
（三）其他注意事项
1、首先，根据疫情援引不可抗力需谨慎，必须考虑疫情与具体合同的因果关系，仅在导致合同目的不能实现方能要求解除合同，同时，注意不可抗力的起止时间。
2、其次，当事人应该及时出具证明，通知对方（注意通知的合法性和有效性），防止损失的扩大，有序进行。
3、再次，需防止滥用不可抗力，对于在疫情之后当事人才签订合同或者当事人本身已经迟延履行或有其他违约行为，不得据此免除责任。
4、最后，对于不能解除合同，继续履行合同使一方当事人承受较大损失的，可以兜底援引民法里的公平原则，请求法院在当事人之间分摊损失，但此种情形下，当事人应该证明自己在此期间遭受的损失。
声明：“理论看法”专题文章为安泰达律所内部专业方向相关律师根据新冠病毒疫情期间所出现的专业问题，就相关法律法规及对司法实践的理解所整理的参考性意见，事实来源于相关新闻媒体的报道，非正式法律意见，仅供内部交流学习及理论探讨。
作者：商事业务部 祝为平
一、前言
1月28日，万达商管集团宣布对全国各地所有的万达广场的商户，从1月24日到2月25日内的租金及物业费实行全免。据业内预计，万达商管集团将减免租金30亿—40亿元。随后，保利商业、华润置地、招商蛇口、大悦城控股、银泰集团等众多商业集团纷纷出台免租金措施，与广大商户共同承受经营压力。1月31日，合肥市住宅租赁协会、合肥市房产中介协会同时向业主(房东)呼吁，减免疫情防控期间的租金。一场激烈的呼吁减免房租浪潮在微博、微信朋友圈等渠道爆炸开来。
二、热点问题大讨论
与此同时，房东该不该减免房租的话题被热烈讨论。
部分网友留言有以下两种观点：
（一）正方观点：免一个月房租怎么了？
1、房东可以免一点吧，不说一个月，半个月房租可以免，在城里打工的都是没什么钱的年轻人；
2、城里多少房东拆迁户啊？免一个月房租怎么了？一点损失都没有，没人情味；
3、我要是有房出租，我肯定免租，哪像我房东抠死了。
（二）反方观点：不能道德绑架！凭什么要给你免租？
1、房东也需要吃饭交房贷啊；
2、我也就在微博看到有网友晒房东免租的，身边还真没听说谁给谁免租了，小概率事件，让年轻人觉得必须的；
3、这种事看个人吧，免了是情谊，不免也能理解，为何强求别人免房租，又不是房东让你不上班的，人家凭什么要给你免租呢？
在合肥本地论坛上，也有网友投稿咨询：
三、笔者解答
对于网友热议的话题，笔者现针对房屋租赁合同来回答疫情中可能存在法律问题。
（一）经营性用途
1、商用房租赁合同履行过程中，承租人能否以发生新冠肺炎疫情为由而拒付租金？
答：不能。
根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，因此，承租人不能以发生新冠肺炎疫情为由拒付租金。若新冠肺炎疫情的发生确实对承租人的经营产生严重不利影响，承租人可与出租人协商减少租金或解除合同。若新冠肺炎疫情的发生构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更，承租人可以向人民法院请求变更或解除合同。
2、对于为了特定目的在特定时间进行相关经营或宣传的短期租赁合同，能否解除合同？
答：可以解除合同。
对于为了特定目的在特定时间进行相关经营或宣传的短期租赁合同，比如春节期间租用某地举行美食节、展销会等活动的情形。由于其签订合同的目的就是在春节期间或其他特定期间进行短期的经营宣传等活动，而此次疫情导致全国多地实行封闭式管理，这类租赁合同的合同目的显然无法实现，无法继续履行，因此，合同双方均可援引不可抗力的规定主张解除合同。
3、承租人租赁房屋经营餐饮，租赁合同签订后发生新冠肺炎疫情，导致继续履行合同将显著增加承租人损失，承租人能否请求变更或解除合同？
答：可以请求变更或解除合同。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同将导致显失公平的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。当新冠肺炎疫情发生属于承租人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且继续履行租赁合同会显著增加承租人的损失，根据上述规定，承租人可以请求变更或解除合同。
4、是否所有经营性用途的承租人都可以因此要求减免租金或解除合同？
答：不是。
《民法总则》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。此次疫情涉及到各行各业，但不同行业受到的影响大小不同。承租人分为经营性用房承租人，也分为普通个人承租，用于居住的承租人。而对于经营性用房又会根据不同行业特性产生不同的影响，不能一概而论。
（二）住宅用途
1、个人承租用于日常居住的房屋，能否因此要求房东减免房租或解除租赁合同。
答：不能。
根据《民法通则》第107条及《合同法》第117条的规定，只有在不可抗力导致合同不能履行时，才能根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。对于普通个人承租用于日常居住的租赁合同，本次疫情横跨春节期间，无论疫情是否发生，春节期间都不会影响居住房屋的居住、使用功能。即使是疫情发生后，对于短期的迟延复工、延长春节假期，也不会造成大部分承租人无法继续使用房屋的情况。因此，作为个人承租人用于日常居住的房屋，法律上讲不能因此强制要求房东减免房租。不过，承租人可以根据自身情况与房东协商，看房东是否同意减免或延长交租时间。但是，目前湖北省各市还没有解除封城措施，部分人员可能被困甚至感染肺炎，该种情形要区别对待。对于围困在湖北省的个人承租人，如果因政府措施导致长期无法返还或因感染未能康复，导致长期无法居住、使用租赁房屋的，承租人可以要求减免或根据情况解除租赁合同。
2、租赁期限本已届满，但由于此次疫情的管控措施，而无法按约搬离，只得继续居住，是否需要支付租金？此后如何解决？
答：需要支付租金。此后租赁期限视为不定期。
对于租赁期限虽已届满，但是由于疫情的影响，承租人无法按约搬离，不得不继续使用的，应该适用《合同法》第236条的规定，即租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期。由于租期不明的合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，承租人待此次疫情过后，自其能搬离该住宅之日起即可解除合同，而若出租人想要解除合同，则需要给予承租人合理的期限，履行法定通知义务。
（三）其他注意事项
1、首先，根据疫情援引不可抗力需谨慎，必须考虑疫情与具体合同的因果关系，仅在导致合同目的不能实现方能要求解除合同，同时，注意不可抗力的起止时间。
2、其次，当事人应该及时出具证明，通知对方（注意通知的合法性和有效性），防止损失的扩大，有序进行。
3、再次，需防止滥用不可抗力，对于在疫情之后当事人才签订合同或者当事人本身已经迟延履行或有其他违约行为，不得据此免除责任。
4、最后，对于不能解除合同，继续履行合同使一方当事人承受较大损失的，可以兜底援引民法里的公平原则，请求法院在当事人之间分摊损失，但此种情形下，当事人应该证明自己在此期间遭受的损失。
