安泰达“以案说法”丨商管公司侵犯承租人优先购买权，本所律师二审“反败为胜”
发布日期：2020-03-18 来源： 浏览次数：32
作者：唐杰，中共党员，毕业于武汉大学法学院，法律硕士，国家二级建造师，现为安徽安泰达律师事务所高级合伙人、房地产与建筑工程法律业务部主任。
唐杰律师长期提供法律服务的单位有义城建设集团有限公司、蚌埠国祯置业发展有限公司、安徽国祯健康城投资发展有限公司、界首国祯置业发展有限公司、安徽国祯商业管理有限公司、安徽省公路协会、南京雷宇兄弟置业有限公司、碧桂园集团合肥片区、滁州片区、六安碧桂园、安徽三六五房产咨询有限公司、安徽满堂红房产咨询有限公司、合肥皖合合众房地产营销有限公司、安徽皖心建材有限公司合肥保安集团有限公司等公司，长期从事房地产、建筑类企业风险管理及重大诉讼工作，有丰富的企业风险管理及实操经验。
团队律师：江宏宇，中共党员，毕业于合肥工业大学，法学学士。执业以来加入房地产业务部，跟随团队长期为国祯集团、碧桂园庐江项目、建筑公司及房产经纪公司提供法律服务。
随着房地产市场的稳步发展，尤其是商铺的买卖和租赁交易的增加，广大商业管理公司管理难度也随之变得棘手，随之相应的房产销售、租赁类的法律纠纷也逐年增加，作为开发商、商业管理公司若没有成熟的管理制度、可操作的交接流程，实际工作中稍有不慎便会侵犯承租人的权益，比如未履行优先购买权通知义务进而侵犯承租人优先购买权面临的赔偿问题。
近日，笔者顾问单位某商管公司因为人员更迭沟通不畅导致销售部门销售“带租约”的商铺时未行使“优先购买权”通知义务进而导致承租人向商管公司索取高额赔偿，本案历经一审开庭、损失评估、二审改判历时一年多，争议双方均为之投入大量人力、物力、财力，当然也不乏像笔者这样的律师智力投入，但终因为法律理解及认识问题，笔者代表的商管公司一审败诉赔偿因侵犯承租人优先购买权赔偿承租人74万元损失。
二审代理期间，笔者所在团队本着对顾问单位负责、对法律事实执着的态度多次召开研讨会议，建议顾问单位坚持上诉。因长期合作，顾问单位及相关负责领导也非常信任笔者及其团队，同意上诉，鼓励我们坚持讨要说法。近日笔者作为顾问单位代理律师收到中级人民法院作出的二审改判判决，即仅赔偿侵犯优先购买权的违约责任7万余元，本案争议随之尘埃落定。经过本案审理，笔者团队通过努力和专业为顾问单位省去了赔偿款近67万余元，体现了法律顾问的价值。因本案具有相当的代表性，笔者及其团队特将本案案情予以总结研究，以飨读者。
【案件基本情况】
甲方（承租人）于2016年9月承租乙方（出租方）的商铺用于经营健身房，并签订《租赁合同》，租赁起始时间未2017年1月1日，租期五年，年租金20万。《租赁合同》中“合同变更”项有如下约定：“租赁期间，乙方（出租方）如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必甲方（承租人）同意，但甲方（承租人）依法享有优先购买权，乙方（出租人）应提前一个月书面通知甲方（承租人），商铺所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的出租方，享有原乙方（出租方）的权利，承担原乙方（出租方）的义务”，合同中又约定：“一方违反本合同的任意一项规定，应向守约方按年租金总额的30%承担违约责任”。2017年9月，乙方（出租方）在未书面通知甲方）承租人）的情况下，以1263万元向第三人转让了案涉商铺并办理过户手续。后甲方（承租人）于2018年7月提出侵犯优先购买权的诉讼。
【原告主要诉求】
1、要求确认甲方（原告）享有优先购买权；2、要求乙方按商铺增值部分赔偿甲方丧失优先购买权的损失100万余元；3、要求乙方赔偿甲方经济损失包括解聘员工费用、会员卡损失、装修费用、设备费用、评估费用等在呢的各项经济损失暂计490余万元。（案涉商铺经乙方聘请的第三方评估机构评估，截止2018年7月，案涉商铺价值1361万，增值98万。乙方主张的各类别经济损失经评估在700万余元）
【笔者团队代表被告一审答辩主要观点】
1、案涉商铺已依法过户给案外第三人购房者，被告要求确认其优先购买权于法无据；2、原、被告之间确有租赁关系，但根据《租赁合同》约定，被告出售商铺不需要经过原告同意，出售商铺与购买商铺之间不具有必然关系原告不存在任何损失，且原告没有向被告提供过任何其能购买案涉商铺的能力的证明，原告提出的赔偿损失没有事实和法律依据；3、根据买卖不破租赁原则，被告出让案涉商铺并不影响原告在租赁期间的权利义务，被告主张的解聘员工费用、会员卡损失、装修费用、设备费用等又系单方委托评估，缺乏真实性和可靠性；4、即使被告存在未通知原告出售商铺事宜的情况，但根据《租赁合同》，该行为属于违约，即按年租金30%赔偿。
【一审法院认定及判决】
1、优先购买权问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:（一）房屋共有人行使优先购买权的；……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。本案中，商铺已过户给善意的购房者，优先购买权已经无实际履行可能，故对原告主张享有购买权，法院不予支持。
2、优先购买权的损害赔偿数额。《最高人民法院关于审城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租货房屋未在合理期限内通知承租或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。本案中被告未履行通知义务，原告优先购买权受损，原告有权要求被告承担赔偿责任，包括商铺价差损失以及为要求承担赔偿责任而支出的费用。关于商铺价差损失，第三方评估机构出具的《价格评估意见书》，评估基准日为原告起诉之日，价值增值975215元及原告支付的评估费30000元，该两部分损失法院予以认定。注意到，因原告未提供证据证明其曾向被告表明购买租赁商铺的意向，亦未证明其有能力具备同等条件购买商铺，原告在行使优先购买权中存在一定过错；同时《租赁合同》约定被告仅为通知义务，不必征得原告同意，若让被告承担全部赔偿责任，有失公允。结合原告的过错程度，法院酌定被告按增值部分的70%承担责任975215*70%＝68万余元。
3、经济损失问题。其一、原告主张的该部分损失涉及的经营自主权与本案审理的优先购买权并非同一法律失系，法院不宜在本案中处理。其二、原告仍然在租赁商铺经营，其丧失优先购买权不必导致其该部分损失。不予支持该部分经济损失。
乙方（被告）收到一审判决书后，不服一审判决，在上诉期内提起上诉。
【二审上诉主要观点和理由】
1、根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》约定，上诉人有权依法转让房产，且无需征得被上诉人同意。另依据上诉人与被上诉人签订的租赁合同关于违约责任的约定，上诉人未履行通知义务承担的是违约责任并非侵权责任及赔偿损失的责任，对此双方在租赁合同有明确约定和预见，一审法院裁判不应超出双方合同约定的违约责任标准予以裁判，否则即属于违法裁判，有违公平原则也违背自愿原则。
2、上诉人与被上诉人双方并未形成买卖合同关系，差价并非被上诉人当然的可得利益，且本案中，被上诉人缺乏购买能力，被上诉人主张上诉人按照商铺差价进行赔偿损失是缺乏事实依据和法律依据，即一审法院援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一的条规定，同时按照评估机构评估的商铺差价为依据判决上诉人承担商铺增值部分的损失没有事实和法律依据，明显法律适用错误并混淆概念。
3、一审中评估机构以2018年7月起诉日为评估基准日依据不足，原告起诉日期在诉讼时效内具有不确定性，缺乏明显的评估严谨性，一审法院以此错误评估计算被上诉人明显错误。
4、被上诉人根本没有任何损失，且上诉人并未因被上诉人未享受优先购买权二获取额外利益，一审按评估增值额的70%判令上诉人给付近70万元赔偿款给被上诉人不公平。
二审法院改判，撤销一审判决，只判令乙方（上诉人）根据《租赁合同》的约定，按年租金的30%赔偿被上诉人损失。
【二审法院审理观点】
二审法院认为，本案争议焦点有二：
1、出租人是否履行合同约定的通知义务，乃至是否侵犯承租人的优先购买权；关于焦点一，本院认为租赁合同明确约定租赁期间，出租人如将房屋所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让的规定，不必经承租人同意，但承租人享有优先购买权，出租人应提前一个月书面通知承租人。故审查出租人是否侵犯承租人优先购买权，关键在于出租人是否“提前一个月书面通知承租人”，根据目前已查明的事实，出租人将涉案房屋出售第三人时未按照租赁合同约定履行通知义务，故构成侵害了承租人在同等条件下享有的优先购买权。
2、如确认出租人侵犯了承租人的优先购买权，应当以何种标准衡量承租人的损失？关于焦点二，根据立法愿意，优先购买权的设立，追求的是安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的闲置。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人的取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠，承租人未向法庭举证证明其曾向出租人表面购买涉案商铺的意向，亦未证明其具备同等条件下购买涉案商铺的能力，且根据“买卖不破租赁”的原则，承租人的租赁权是有法律保障的。但在本案中，双方租赁合同第十二条约定“一方违反本合同任意一项规定，应向守约方按年租金总额的30%承担违约责任”，由此可以认定双方对侵害优先购买权的违约责任作出了明确约定，出租人违反合同约定未履行通知义务，显然构成违约行为，涉案租赁合同是双方当事人意思自治的表现，且不违反法律的强制性规定，合同条款对双方具有法律约束力，依据上述规定出租人应当承担违约责任，即按照年租金总额的30%承担74000元，撤销一审判决。
【案件问题总结及评析】
1、何谓承租人优先购买权？
优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据上面表述，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。
2、承租人优先购买权的丧失的情形？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二十四条规定第四款规定的情形“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，对承租人行使优先购买权进行了限制。本案中，案涉商铺已经转让给第三方，且没有任何证据表明案涉商铺售卖价格存在异常或购房者存在恶意。结合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，原告主张确认其享有优先购买权，明显得不到支持。
3、如何规避侵犯承租人优先购买权？
根据法律规定，承租人天然具有优先购买权。出租人可以通过在租赁合同中提前约定并要求承租人放弃优先购买权规避这一法律风险，也可以在在没有明确预先约定的情况下按照法律规定向承租人履行书面告知义务进行规避。
4、侵犯优先购买权，应以何种标准衡量甲方的损失，否可以通过合同预先进行约定？
根据本案二审法院的观点，即根据立法原意，优先购买权的设立，追求的主要是安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制，对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠。本案中，甲方未举证证明其曾向乙方表明购买涉案商铺的意向，亦未证明其有具备同等条件购买涉案商铺的能力；其次，承租人优先购买权创设应是保障自然人最基本的居住利益，就本案而言，案涉房屋系商铺，并非居住用房，而被上诉人主张的所谓的房屋差价损失应属于商业利益，甚至是一种投机性收益，差价损失实非双方当事人订立优先购买权条款当时所能预见，且上诉人将房屋出售给第三人并未获取额外利益，一审直接以房屋增值额作为上诉人承担损失赔偿金额的标准，有违公平原则；最后，乙方作为出卖方，有权自行选择包括乙方在内的任何购买方进行签约，也就是说，没有任何事实或法律依据能够证实甲方必然获得案涉房屋，甲方对获得案涉房屋并无法律意义上的可期待性。综上，一审以房屋增值的差价作为乙方损失，较难说通。
此外，本案也有其特殊性，甲乙双方《租赁合同》关于违约责任的约定“一方违反本合同的任意一项规定，应向守约方按年租金总额的30%承担违约责任”，此约定系概括性违约责任约定，双方已经对侵害优先购买权的违约责任作出了明确约定，乙方违反合同约定未履行通知义务，显然构成违约行为，涉案租赁合同是双方当事人意思自治的表现，且不违反法律的强制性规定，合同条款对双方具有约束力，依据上述条款约定，乙方应承担违约责任，即按年租金的30%赔偿承担损失，可见对于侵犯优先购买权的损失可以进行预先约定。
5、侵犯优先购买权并不导致承租人丧失承租权。
根据“买卖不破租赁”的原则，甲方作为承租人的租赁权是有法律保障的。房屋的转让并不必然导致租赁关系的解除，购房者应按照原租赁合同的约定履行相应的权利义务，本案中，甲方主张的解聘聘员工费用、会员卡损失、装修费用、设备费用等，系租赁期内承租权收到侵害可能产生的损失，本案中没有任何证据表明甲方因无法购买案涉房屋导致其无法使用，且甲方主张的经济损失与其经营自主权密切相关，与本案的优先购买权并非同一法律关系，本案中甲方主张上述损失明显不当。
为规避租赁合同纠纷中的类似法律风险，律师建议：
1、无论出租方还是承租方，在签订租赁合同时，就应该对承租人优先购买权进行明确约定，如在租赁合同中明确承租人是否放弃优先购买权，也要约定出租方对外出售时应履行的义务（是通知还是需要征得许可）等，并明确违约责任，防止损失扩大。
2、如合同对房屋出售时各方权利义务作出明确约定的，出租方对外出售房屋时，一定要按照合同约定履行义务，避免法律风险和不必要额度损失。如合同未做明确约定，笔者建议出租方还需严格按照法律规定履行通知义务，以书面方式告知承租人，更重要的是明确答复期限，以便房屋及时出售。
3、作为承租人，在签署合同时需要注意对应条款表述，并根据自己租赁需要和预期发展，决定是否保留自己的优先购买权。如出租方发出了相应出售房屋的通知后，一定要通知要求的时间内尽快回复，明确表示是否购买，否则可能会丧失优先购买权且无法救济。如作为承租人在房屋出售后才知晓自身的优先购买权受到侵犯，需要尽快固定相应证据，如自身处理起来较为困难，建议向专业法律人士寻求帮助。
作者：唐杰，中共党员，毕业于武汉大学法学院，法律硕士，国家二级建造师，现为安徽安泰达律师事务所高级合伙人、房地产与建筑工程法律业务部主任。
唐杰律师长期提供法律服务的单位有义城建设集团有限公司、蚌埠国祯置业发展有限公司、安徽国祯健康城投资发展有限公司、界首国祯置业发展有限公司、安徽国祯商业管理有限公司、安徽省公路协会、南京雷宇兄弟置业有限公司、碧桂园集团合肥片区、滁州片区、六安碧桂园、安徽三六五房产咨询有限公司、安徽满堂红房产咨询有限公司、合肥皖合合众房地产营销有限公司、安徽皖心建材有限公司合肥保安集团有限公司等公司，长期从事房地产、建筑类企业风险管理及重大诉讼工作，有丰富的企业风险管理及实操经验。
团队律师：江宏宇，中共党员，毕业于合肥工业大学，法学学士。执业以来加入房地产业务部，跟随团队长期为国祯集团、碧桂园庐江项目、建筑公司及房产经纪公司提供法律服务。
随着房地产市场的稳步发展，尤其是商铺的买卖和租赁交易的增加，广大商业管理公司管理难度也随之变得棘手，随之相应的房产销售、租赁类的法律纠纷也逐年增加，作为开发商、商业管理公司若没有成熟的管理制度、可操作的交接流程，实际工作中稍有不慎便会侵犯承租人的权益，比如未履行优先购买权通知义务进而侵犯承租人优先购买权面临的赔偿问题。
近日，笔者顾问单位某商管公司因为人员更迭沟通不畅导致销售部门销售“带租约”的商铺时未行使“优先购买权”通知义务进而导致承租人向商管公司索取高额赔偿，本案历经一审开庭、损失评估、二审改判历时一年多，争议双方均为之投入大量人力、物力、财力，当然也不乏像笔者这样的律师智力投入，但终因为法律理解及认识问题，笔者代表的商管公司一审败诉赔偿因侵犯承租人优先购买权赔偿承租人74万元损失。
二审代理期间，笔者所在团队本着对顾问单位负责、对法律事实执着的态度多次召开研讨会议，建议顾问单位坚持上诉。因长期合作，顾问单位及相关负责领导也非常信任笔者及其团队，同意上诉，鼓励我们坚持讨要说法。近日笔者作为顾问单位代理律师收到中级人民法院作出的二审改判判决，即仅赔偿侵犯优先购买权的违约责任7万余元，本案争议随之尘埃落定。经过本案审理，笔者团队通过努力和专业为顾问单位省去了赔偿款近67万余元，体现了法律顾问的价值。因本案具有相当的代表性，笔者及其团队特将本案案情予以总结研究，以飨读者。
【案件基本情况】
甲方（承租人）于2016年9月承租乙方（出租方）的商铺用于经营健身房，并签订《租赁合同》，租赁起始时间未2017年1月1日，租期五年，年租金20万。《租赁合同》中“合同变更”项有如下约定：“租赁期间，乙方（出租方）如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必甲方（承租人）同意，但甲方（承租人）依法享有优先购买权，乙方（出租人）应提前一个月书面通知甲方（承租人），商铺所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的出租方，享有原乙方（出租方）的权利，承担原乙方（出租方）的义务”，合同中又约定：“一方违反本合同的任意一项规定，应向守约方按年租金总额的30%承担违约责任”。2017年9月，乙方（出租方）在未书面通知甲方）承租人）的情况下，以1263万元向第三人转让了案涉商铺并办理过户手续。后甲方（承租人）于2018年7月提出侵犯优先购买权的诉讼。
【原告主要诉求】
1、要求确认甲方（原告）享有优先购买权；2、要求乙方按商铺增值部分赔偿甲方丧失优先购买权的损失100万余元；3、要求乙方赔偿甲方经济损失包括解聘员工费用、会员卡损失、装修费用、设备费用、评估费用等在呢的各项经济损失暂计490余万元。（案涉商铺经乙方聘请的第三方评估机构评估，截止2018年7月，案涉商铺价值1361万，增值98万。乙方主张的各类别经济损失经评估在700万余元）
【笔者团队代表被告一审答辩主要观点】
1、案涉商铺已依法过户给案外第三人购房者，被告要求确认其优先购买权于法无据；2、原、被告之间确有租赁关系，但根据《租赁合同》约定，被告出售商铺不需要经过原告同意，出售商铺与购买商铺之间不具有必然关系原告不存在任何损失，且原告没有向被告提供过任何其能购买案涉商铺的能力的证明，原告提出的赔偿损失没有事实和法律依据；3、根据买卖不破租赁原则，被告出让案涉商铺并不影响原告在租赁期间的权利义务，被告主张的解聘员工费用、会员卡损失、装修费用、设备费用等又系单方委托评估，缺乏真实性和可靠性；4、即使被告存在未通知原告出售商铺事宜的情况，但根据《租赁合同》，该行为属于违约，即按年租金30%赔偿。
【一审法院认定及判决】
1、优先购买权问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:（一）房屋共有人行使优先购买权的；……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。本案中，商铺已过户给善意的购房者，优先购买权已经无实际履行可能，故对原告主张享有购买权，法院不予支持。
2、优先购买权的损害赔偿数额。《最高人民法院关于审城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租货房屋未在合理期限内通知承租或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。本案中被告未履行通知义务，原告优先购买权受损，原告有权要求被告承担赔偿责任，包括商铺价差损失以及为要求承担赔偿责任而支出的费用。关于商铺价差损失，第三方评估机构出具的《价格评估意见书》，评估基准日为原告起诉之日，价值增值975215元及原告支付的评估费30000元，该两部分损失法院予以认定。注意到，因原告未提供证据证明其曾向被告表明购买租赁商铺的意向，亦未证明其有能力具备同等条件购买商铺，原告在行使优先购买权中存在一定过错；同时《租赁合同》约定被告仅为通知义务，不必征得原告同意，若让被告承担全部赔偿责任，有失公允。结合原告的过错程度，法院酌定被告按增值部分的70%承担责任975215*70%＝68万余元。
3、经济损失问题。其一、原告主张的该部分损失涉及的经营自主权与本案审理的优先购买权并非同一法律失系，法院不宜在本案中处理。其二、原告仍然在租赁商铺经营，其丧失优先购买权不必导致其该部分损失。不予支持该部分经济损失。
乙方（被告）收到一审判决书后，不服一审判决，在上诉期内提起上诉。
【二审上诉主要观点和理由】
1、根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》约定，上诉人有权依法转让房产，且无需征得被上诉人同意。另依据上诉人与被上诉人签订的租赁合同关于违约责任的约定，上诉人未履行通知义务承担的是违约责任并非侵权责任及赔偿损失的责任，对此双方在租赁合同有明确约定和预见，一审法院裁判不应超出双方合同约定的违约责任标准予以裁判，否则即属于违法裁判，有违公平原则也违背自愿原则。
2、上诉人与被上诉人双方并未形成买卖合同关系，差价并非被上诉人当然的可得利益，且本案中，被上诉人缺乏购买能力，被上诉人主张上诉人按照商铺差价进行赔偿损失是缺乏事实依据和法律依据，即一审法院援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一的条规定，同时按照评估机构评估的商铺差价为依据判决上诉人承担商铺增值部分的损失没有事实和法律依据，明显法律适用错误并混淆概念。
3、一审中评估机构以2018年7月起诉日为评估基准日依据不足，原告起诉日期在诉讼时效内具有不确定性，缺乏明显的评估严谨性，一审法院以此错误评估计算被上诉人明显错误。
4、被上诉人根本没有任何损失，且上诉人并未因被上诉人未享受优先购买权二获取额外利益，一审按评估增值额的70%判令上诉人给付近70万元赔偿款给被上诉人不公平。
二审法院改判，撤销一审判决，只判令乙方（上诉人）根据《租赁合同》的约定，按年租金的30%赔偿被上诉人损失。
【二审法院审理观点】
二审法院认为，本案争议焦点有二：
1、出租人是否履行合同约定的通知义务，乃至是否侵犯承租人的优先购买权；关于焦点一，本院认为租赁合同明确约定租赁期间，出租人如将房屋所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让的规定，不必经承租人同意，但承租人享有优先购买权，出租人应提前一个月书面通知承租人。故审查出租人是否侵犯承租人优先购买权，关键在于出租人是否“提前一个月书面通知承租人”，根据目前已查明的事实，出租人将涉案房屋出售第三人时未按照租赁合同约定履行通知义务，故构成侵害了承租人在同等条件下享有的优先购买权。
2、如确认出租人侵犯了承租人的优先购买权，应当以何种标准衡量承租人的损失？关于焦点二，根据立法愿意，优先购买权的设立，追求的是安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的闲置。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人的取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠，承租人未向法庭举证证明其曾向出租人表面购买涉案商铺的意向，亦未证明其具备同等条件下购买涉案商铺的能力，且根据“买卖不破租赁”的原则，承租人的租赁权是有法律保障的。但在本案中，双方租赁合同第十二条约定“一方违反本合同任意一项规定，应向守约方按年租金总额的30%承担违约责任”，由此可以认定双方对侵害优先购买权的违约责任作出了明确约定，出租人违反合同约定未履行通知义务，显然构成违约行为，涉案租赁合同是双方当事人意思自治的表现，且不违反法律的强制性规定，合同条款对双方具有法律约束力，依据上述规定出租人应当承担违约责任，即按照年租金总额的30%承担74000元，撤销一审判决。
【案件问题总结及评析】
1、何谓承租人优先购买权？
优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据上面表述，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。
2、承租人优先购买权的丧失的情形？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二十四条规定第四款规定的情形“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，对承租人行使优先购买权进行了限制。本案中，案涉商铺已经转让给第三方，且没有任何证据表明案涉商铺售卖价格存在异常或购房者存在恶意。结合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，原告主张确认其享有优先购买权，明显得不到支持。
3、如何规避侵犯承租人优先购买权？
根据法律规定，承租人天然具有优先购买权。出租人可以通过在租赁合同中提前约定并要求承租人放弃优先购买权规避这一法律风险，也可以在在没有明确预先约定的情况下按照法律规定向承租人履行书面告知义务进行规避。
4、侵犯优先购买权，应以何种标准衡量甲方的损失，否可以通过合同预先进行约定？
根据本案二审法院的观点，即根据立法原意，优先购买权的设立，追求的主要是安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制，对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠。本案中，甲方未举证证明其曾向乙方表明购买涉案商铺的意向，亦未证明其有具备同等条件购买涉案商铺的能力；其次，承租人优先购买权创设应是保障自然人最基本的居住利益，就本案而言，案涉房屋系商铺，并非居住用房，而被上诉人主张的所谓的房屋差价损失应属于商业利益，甚至是一种投机性收益，差价损失实非双方当事人订立优先购买权条款当时所能预见，且上诉人将房屋出售给第三人并未获取额外利益，一审直接以房屋增值额作为上诉人承担损失赔偿金额的标准，有违公平原则；最后，乙方作为出卖方，有权自行选择包括乙方在内的任何购买方进行签约，也就是说，没有任何事实或法律依据能够证实甲方必然获得案涉房屋，甲方对获得案涉房屋并无法律意义上的可期待性。综上，一审以房屋增值的差价作为乙方损失，较难说通。
此外，本案也有其特殊性，甲乙双方《租赁合同》关于违约责任的约定“一方违反本合同的任意一项规定，应向守约方按年租金总额的30%承担违约责任”，此约定系概括性违约责任约定，双方已经对侵害优先购买权的违约责任作出了明确约定，乙方违反合同约定未履行通知义务，显然构成违约行为，涉案租赁合同是双方当事人意思自治的表现，且不违反法律的强制性规定，合同条款对双方具有约束力，依据上述条款约定，乙方应承担违约责任，即按年租金的30%赔偿承担损失，可见对于侵犯优先购买权的损失可以进行预先约定。
5、侵犯优先购买权并不导致承租人丧失承租权。
根据“买卖不破租赁”的原则，甲方作为承租人的租赁权是有法律保障的。房屋的转让并不必然导致租赁关系的解除，购房者应按照原租赁合同的约定履行相应的权利义务，本案中，甲方主张的解聘聘员工费用、会员卡损失、装修费用、设备费用等，系租赁期内承租权收到侵害可能产生的损失，本案中没有任何证据表明甲方因无法购买案涉房屋导致其无法使用，且甲方主张的经济损失与其经营自主权密切相关，与本案的优先购买权并非同一法律关系，本案中甲方主张上述损失明显不当。
为规避租赁合同纠纷中的类似法律风险，律师建议：
1、无论出租方还是承租方，在签订租赁合同时，就应该对承租人优先购买权进行明确约定，如在租赁合同中明确承租人是否放弃优先购买权，也要约定出租方对外出售时应履行的义务（是通知还是需要征得许可）等，并明确违约责任，防止损失扩大。
2、如合同对房屋出售时各方权利义务作出明确约定的，出租方对外出售房屋时，一定要按照合同约定履行义务，避免法律风险和不必要额度损失。如合同未做明确约定，笔者建议出租方还需严格按照法律规定履行通知义务，以书面方式告知承租人，更重要的是明确答复期限，以便房屋及时出售。
3、作为承租人，在签署合同时需要注意对应条款表述，并根据自己租赁需要和预期发展，决定是否保留自己的优先购买权。如出租方发出了相应出售房屋的通知后，一定要通知要求的时间内尽快回复，明确表示是否购买，否则可能会丧失优先购买权且无法救济。如作为承租人在房屋出售后才知晓自身的优先购买权受到侵犯，需要尽快固定相应证据，如自身处理起来较为困难，建议向专业法律人士寻求帮助。
